武政辦〔2021〕12號

 

武陟縣人民政府辦公室

關于印發(fā)武陟縣推進產業(yè)集聚區(qū)用地

提質增效促進縣域經濟高質量發(fā)展

實施方案的通知

 

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，縣直各有關單位：

《武陟縣推進產業(yè)集聚區(qū)用地提質增效促進縣域經濟高質量發(fā)展實施方案》已經縣政府第六十八次常務會議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

 

2021年5月31日

 

武陟縣推進產業(yè)集聚區(qū)用地提質增效

促進縣域經濟高質量發(fā)展實施方案

 

為貫徹落實《河南省人民政府關于推進產業(yè)集聚區(qū)用地提質增效促進縣域經濟高質量發(fā)展的意見》（豫政〔2020〕32號）和《焦作市人民政府關于推進產業(yè)集聚區(qū)用地提質增效促進縣域經濟高質量發(fā)展的實施意見》（焦政〔2021〕1號）精神，全面提升產業(yè)集聚區(qū)節(jié)約集約用地水平，推進產業(yè)集聚區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”，促進縣域經濟高質量發(fā)展，結合我縣實際，制定本實施方案。

一、堅持規(guī)劃引領，強化源頭管控

（一）嚴格規(guī)劃管理。產業(yè)集聚區(qū)管委會牽頭，組織發(fā)改委、自然資源局依據我縣國土空間總體規(guī)劃，結合我縣主體功能定位、城市規(guī)模、用地結構以及產業(yè)發(fā)展方向，高水平編制產業(yè)集聚區(qū)國土空間規(guī)劃，與產業(yè)集聚區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相互銜接，合理確定產業(yè)集聚區(qū)用地規(guī)模、結構、布局以及各類設施配建標準，不得突破國土空間總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，不得規(guī)劃建設寬馬路、大廣場、大綠地等形象工程。工業(yè)、倉儲物流用地比例不得低于60%，嚴控工業(yè)用地改變用途，不得以編制產業(yè)集聚區(qū)各類規(guī)劃為由減少國土空間總體規(guī)劃確定的工業(yè)用地總量。

（二）引導工業(yè)項目入園。推行“按規(guī)招商”，確保招商引資項目符合規(guī)劃。原則上除選址有特殊要求的和產業(yè)新城合作區(qū)域之外新建工業(yè)項目，應全部入駐產業(yè)集聚區(qū)，嚴格按照約定的投資強度、畝均產出效益以及用水、用電、用能等控制指標要求，確定用地規(guī)模及分期建設時序。對實施“退城進園”、轉型升級的中心城區(qū)企業(yè)，優(yōu)先在產業(yè)集聚區(qū)安排或者置換建設用地。對縣域內布局分散、用地粗放的工業(yè)項目進行有序整合，引導其進入產業(yè)集聚區(qū)。支持中嘉集團和符合條件的企業(yè)，利用產業(yè)集聚區(qū)工業(yè)用地建設高標準廠房、科技孵化器等，以租賃、轉讓或者合資、合作經營等方式，為初創(chuàng)企業(yè)和小微企業(yè)提供發(fā)展平臺。

（三）嚴格工業(yè)用地使用標準。除生產工藝、安全生產等有特殊要求的，工業(yè)用地容積率不得低于1.2，建筑系數(shù)不得低于40%，綠地率不得超過20%，投資強度每畝不得低于285萬元。土地使用權人在不改變土地工業(yè)用途的前提下提高容積率、利用地下空間的，不再補繳土地出讓價款。探索推行“工業(yè)鄰里中心”模式，產業(yè)集聚區(qū)管委會與自然資源局結合，試行分片集中配置行政辦公、商務展示、生活服務（含租賃住房）、停車場等配套設施。企業(yè)用地規(guī)模較大、確需自行建設行政辦公和生活服務設施的，其占地面積不得超過總用地面積的7%，建筑面積不得超過總建筑面積的15%。

二、盤活存量土地，提升利用水平

（一）先存后增促進消化批而未供土地。合理確定新增建設用地計劃指標使用，對新招商項目應優(yōu)先選址利用批而未供土地。項目已落實但因征地拆遷、規(guī)劃、基礎設施不配套等原因不能及時供地的，統(tǒng)籌運用財政資金、土地儲備債券資金實施土地儲備，加快征地拆遷、補償安置、前期開發(fā)、規(guī)劃編制和基礎設施配套建設，創(chuàng)造條件加快土地供應。對土地利用現(xiàn)狀未改變，確實無法征收或者不再征收的，規(guī)范有序開展用地批準文件清理，將相應的土地利用計劃、耕地占補平衡指標、相關稅費等重新盤活使用。

（二）積極穩(wěn)妥處置已批未供即用土地。以建設誠信政府、優(yōu)化營商環(huán)境、實事求是處理遺留問題、嚴格規(guī)范操作為原則，對2018年年底前已批未供即用的招商引資工業(yè)項目符合國土空間規(guī)劃和產業(yè)準入政策，且運營良好、畝均產出效益較高、履約情況較好的，由產業(yè)集聚區(qū)管委會牽頭，組織發(fā)改、自然資源、生態(tài)環(huán)境、住建、稅務、文廣旅等相關部門摸排、認定、驗收，不再進行土壤污染、文物遺存、礦產壓覆、洪澇隱患、地質災害核查。可以項目開工時間作為評估基準日，合理確定出讓底價，于2021年年底前以協(xié)議出讓方式完善用地手續(xù)，辦理不動產登記。對已批未供即用的城市公共服務和基礎設施項目用地，將劃撥決定書直接核發(fā)給相關權利主體，辦理不動產登記。

對原依法使用集體建設用地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，在2020年1月1日前已經報批征收土地，取得用地批準文件并依法實施征地后，可于2021年年底前辦理協(xié)議出讓手續(xù)，與企業(yè)直接簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱《合同》），依法辦理不動產登記。

（三）堅持以用為先處置閑置土地。對因政府原因或者信訪穩(wěn)定等原因造成的閑置土地，要消除開工障礙，促進項目早日開工建設；短期內無法開工建設的，經縣政府批準可由產業(yè)集聚區(qū)管委會安排臨時使用，待項目具備開工建設條件后由土地使用權人重新開工建設。對因企業(yè)原因造成的閑置土地，采取收取閑置費、追究違約責任、取消優(yōu)惠政策、責令退還獎補資金等措施，督促企業(yè)限期開工建設，允許企業(yè)將工業(yè)用地通過轉讓、合作建設等方式進行盤活利用。因規(guī)劃調整、高壓走廊、軍事管制、文物保護、不可抗力等因素，或者政府與企業(yè)互有瑕疵，造成土地確實無法開工建設的，經協(xié)商一致，可有償收回土地使用權。企業(yè)已開工建設但未辦理建筑工程施工許可證或者開工報告的，住建等相關部門按照規(guī)定及時妥善處置后，完善建設施工手續(xù)。

對涉及司法查封或者抵押的企業(yè)閑置低效工業(yè)用地，由產業(yè)集聚區(qū)管委會牽頭，組織司法、自然資源等部門建立工作專班，主動協(xié)調司法機關、金融機構，理清閑置低效土地債權債務關系，利用中嘉集團“搭橋”、引入社會資本等多種方式依法處置，推進債務化解和土地資產盤活。

（四）創(chuàng)新模式盤活低效工業(yè)用地。低效工業(yè)用地是指布局散亂、設施落后、利用粗放、用途不合理、產業(yè)落后、停建停產的權屬清晰存量工業(yè)用地。主要包括三種類型：

1.產業(yè)轉型類：國家禁止類、淘汰類產業(yè)用地，不符合環(huán)保標準和安全生產要求的工業(yè)用地，轉型升級及“退二優(yōu)二”“退城進園”工業(yè)用地，政府列入“關停并轉”范圍的工業(yè)用地。

2.粗放用地類：投資強度、容積率、建筑系數(shù)、畝均產出、畝均稅收等控制性指標明顯低于地方行業(yè)平均水平的工業(yè)用地，圍多建少存在大面積空閑土地的工業(yè)用地。

3.停建停產類：企業(yè)處于停建緩建或者停產、半停產狀態(tài)，超過2年未產生主營利潤的工業(yè)用地。

低效工業(yè)用地盤活要以促進土地重新高效利用為主要目標，根據宗地特性、產生原因和產業(yè)集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃，做到“一地一策”分類處置。主要包括：

1.自主復合立體開發(fā)。鼓勵在符合國土空間規(guī)劃的前提下，實施產業(yè)轉型升級，進一步優(yōu)化用地結構。利用現(xiàn)有工業(yè)用地建設先進制造業(yè)、新基建、生產性及高科技服務業(yè)、產品改良、產學研合作、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)項目，實施立體開發(fā)、復合用地。

2.轉讓成片綜合開發(fā)。依法取得土地使用權且用地已經滿足轉讓條件的，可依法轉讓土地使用權。允許市場主體收購相鄰多宗低效用地，辦理土地使用權轉讓手續(xù)，取得不動產登記證書后，集中連片綜合盤活相鄰多宗低效利用地塊。

3.兼并重組升級開發(fā)。通過政府引導、市場主導，鼓勵有實力的企業(yè)通過兼并重組方式，促進停建停產類企業(yè)逐步轉型升級，實現(xiàn)“退二優(yōu)二”，重新盤活利用原低效工業(yè)用地。

4.異地置換遷移開發(fā)。項目市場前景好、發(fā)展?jié)摿Υ螅虺鞘泄芾?、環(huán)保管控等原因導致生產經營受限的企業(yè)，可以采取異地置換價值相當、用途相同的土地方式支持企業(yè)發(fā)展。

5.獎懲并舉督促開發(fā)。對未按出讓合同或招商引資協(xié)議約定完成開發(fā)建設的企業(yè)，由自然資源局或產業(yè)集聚區(qū)管委會與其簽訂補充合同或協(xié)議，限期整改。逾期未整改或整改不到位的，采取取消優(yōu)惠政策、退還獎補資金、追究違約責任、責令退還土地等措施，促使企業(yè)加大土地開發(fā)利用。

6.收回分割重新開發(fā)。因產業(yè)政策變化等原因造成項目無法繼續(xù)實施的，由縣政府統(tǒng)一依法收回，并按照國土空間規(guī)劃和“退二優(yōu)二”的要求，重新安排使用。鼓勵圍多建少類低效工業(yè)用地企業(yè)將空閑土地分割轉讓或者由縣政府依法收回后重新利用，促進土地要素流通。

產業(yè)集聚區(qū)管委會要逐宗明確低效工業(yè)用地（特別是停建停產類）盤活期限，對到期后仍未完成的，結合企業(yè)分類綜合評價結果，實施差別化資源要素價格配置政策，對供水價格、供電價格、污水處理費等適當提高，對供水量、供電量等進行相應限制。對企業(yè)分類綜合評價結果為C類的企業(yè)，禁止安排新增用地。對未按期完成盤活開發(fā)的企業(yè)及其控股股東，限制其報名參與其他土地競買，取消涉企財政補助獎勵政策，倒逼企業(yè)主動退出。

三、優(yōu)化供應方式，增強保障能力

（一）實施工業(yè)用地彈性出讓。鼓勵采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃方式使用工業(yè)用地。實行新增工業(yè)用地（含生產性服務業(yè)用地）“出讓年期不超過20年+有條件續(xù)期”的土地供應政策，土地出讓起始價可按年期折算，但不得低于工業(yè)用地最低價的年期修正價；出讓期滿，經產業(yè)集聚區(qū)管委會和縣發(fā)改、自然資源、稅務等有關部門評估符合續(xù)期條件的，可以協(xié)議方式辦理續(xù)期手續(xù)。對省級以上重大投資項目和戰(zhàn)略性產業(yè)項目，以及使用閑置、低效等存量建設用地的項目，經綜合評估，可在法定最高年期內合理提高彈性出讓年期。

（二）推行工業(yè)用地“標準地”出讓。“標準地”是指在完成區(qū)域評估的基礎上，對國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)用途的國有建設用地，明確彈性年期、畝均投資強度、畝均稅收、容積率、環(huán)境標準等控制性指標作為“標準”的擬出讓宗地。“標準地”出讓是指按照“標準”實施儲備土地開發(fā)，帶“標準”出讓土地，同步簽訂《合同》和《工業(yè)項目“標準地”履約監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》），企業(yè)按“標準”用地，各有關部門對照“標準”實施企業(yè)全生命周期聯(lián)合監(jiān)管，形成“按標做地、明標供地、履標用地、對標管地”的出讓制度。具體要求如下：

1.產業(yè)集聚區(qū)管委會要按照《河南省政府辦公廳關于實施工程建設項目區(qū)域評估的指導意見》（豫政辦〔2019〕10號）要求，統(tǒng)一組織對區(qū)內土地勘測、礦產壓覆、地質災害、節(jié)能、水土保持、文物保護、洪水影響、地震安全性、氣候可行性、環(huán)境現(xiàn)狀評價等事項實施區(qū)域評估，成果共享應用；對符合區(qū)域評估成果適用條件的單個項目，各行業(yè)主管部門直接使用相關區(qū)域評估成果，不得要求申請人再單獨組織評估評價。

2.對擬作為“標準地”出讓的宗地，按照“標準地”使用的各項要求，實施前期開發(fā)整理、基礎設施建設和公共服務設施配套，形成產權明晰、配套完善、條件優(yōu)越、滿足“標準地”使用各項要求的優(yōu)質用地。

3.土地出讓前，由產業(yè)集聚區(qū)管委會組織發(fā)改、科工、自然資源、生態(tài)環(huán)境、稅務等部門按照不低于省定標準，制定“3+N+1”控制性指標體系，納入土地出讓條件，并在出讓公告中一同發(fā)布。

“3”即畝均投資強度、畝均稅收、容積率，由相關部門制定，并定期發(fā)布。

“N”即畝均產值、就業(yè)人數(shù)、行政辦公及生活服務設施配建標準、安全生產要求、環(huán)境標準（包括空間準入要求、污染物排放標準及排放總量管控要求、環(huán)境質量管控標準和行業(yè)準入要求）等其他控制性指標，根據實際情況確定，并實行動態(tài)調整。

“1”即出讓年期。實行“標準地”出讓的工業(yè)用地，出讓年期實行彈性年期，原則上按照不超過20年設定，期滿經評估可以協(xié)議出讓方式為企業(yè)辦理續(xù)期手續(xù)。

4.用地企業(yè)取得“標準地”后，在與自然資源局簽訂《合同》的同時，與產業(yè)集聚區(qū)管理委員會簽訂《協(xié)議》，明確約定期限內應滿足的開發(fā)建設條件，投產、達產要求以及達不到約定標準應承擔的違約責任，直至項目退出等管理內容。產業(yè)集聚區(qū)管委會根據項目的實際情況，可以約定實施項目履約保函制或者采取其他市場化措施，促進“標準地”高效利用。

借鑒“最多跑一次”改革經驗，在企業(yè)自愿的前提下，產業(yè)集聚區(qū)管委會要選派專人無償為“標準地”項目提供全流程或者部分審批事項代辦服務。對通過事中事后監(jiān)管能夠糾正不符合審批條件的行為且不產生嚴重后果的審批事項，應當實行告知承諾制。產業(yè)集聚區(qū)管委會組織相關部門明確并公布實行告知承諾制的審批事項清單及要求，申請人在簽訂《合同》《協(xié)議》時同步簽訂《“標準地”企業(yè)信用承諾書》，相關部門根據申請人的信用承諾等情況直接作出審批決定，實現(xiàn)企業(yè)“拿地即開工”。

5.用地企業(yè)應當按照《合同》《協(xié)議》約定，按時開工竣工，按期投產達產。未能按照約定時間開工竣工或者投產的，用地企業(yè)可以申請延期一次，簽訂補充協(xié)議，重新約定開工竣工或者投產時間；逾期仍未開工竣工或者投產的，承擔相應違約責任。

6.產業(yè)集聚區(qū)管委會要牽頭建立全覆蓋、全過程、全鏈條的監(jiān)管體系，對照“標準”，組織實施聯(lián)合監(jiān)管。

項目竣工后，住建局負責牽頭組織建設工程竣工聯(lián)合驗收。未通過聯(lián)合驗收的，要督促指導項目業(yè)主單位限期整改（整改期最長不超過2年），并落實有關懲處措施。

項目達產后，在約定期限內，由產業(yè)集聚區(qū)管委會牽頭，組織自然資源、發(fā)改、稅務、生態(tài)環(huán)境等相關部門對《合同》《協(xié)議》約定的指標進行一次性聯(lián)合達產驗收。未通過達產驗收的，要督促指導項目業(yè)主單位限期整改（整改期最長不超過2年），并落實有關獎懲措施。整改后進行達產復驗，對仍達不到標準要求的，要引導項目限期協(xié)商退出。

7.產業(yè)集聚區(qū)管委會要根據《合同》《協(xié)議》和績效評價結果等實施工業(yè)用地退出。對符合《合同》《協(xié)議》約定的退出土地使用權情形的，出讓人可按照約定收回建設用地使用權。對地上建筑物的補償，要事先在土地出讓合同中約定采取殘值補償方式處置。對符合《合同》《協(xié)議》約定、允許轉讓土地使用權的，受讓人在向產業(yè)集聚區(qū)管委會書面?zhèn)浒负?，方可依法進行土地使用權轉讓，《合同》《協(xié)議》約定的權利義務隨之轉移。

8.產業(yè)集聚區(qū)管委會要將《協(xié)議》《合同》履行情況納入全省“標準地”全生命周期信息管理平臺，做到省、市、縣三級信息共享，實現(xiàn)各有關部門聯(lián)合監(jiān)管和“云上管地”。

9.發(fā)改委要會同有關部門將工業(yè)用地開發(fā)利用情況納入企業(yè)誠信體系，將信用誠信企業(yè)、信用不良企業(yè)分別列入省社會信用體系建設“紅名單”和“黑名單”，推送到省公共信用信息平臺和信用中國（河南）網站，實現(xiàn)信用信息開放共享。

（三）鼓勵集中連片開發(fā)改造。原土地使用權人、再開發(fā)實施主體、政府土地儲備機構或者投資平臺通過重組、收購等方式，集中連片綜合盤活相鄰多宗低效利用地塊，確需自行建設生產服務、行政辦公和生活服務設施的，其占地面積不得超過項目總用地面積的7%，建筑面積不得超過總建筑面積的15%；涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星土地，可在依法報批、收儲后采取協(xié)議出讓方式一并改造開發(fā)，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝、累計面積不超過改造開發(fā)項目總面積的10%。根據申請可依法依規(guī)將分散的土地合并登記，對宗地終止年期不一致的，可按最短終止年期統(tǒng)一確定出讓年限辦法進行登記。

（四）優(yōu)化社會投資小型低風險項目全流程審批。依據焦作市社會投資小型低風險項目建筑許可提升專項實施方案，對總建筑面積不大于1萬平方米、建筑高度不超過24米，地下不超過1層，技術要求簡單的新建、改建、擴建低風險標準廠房、普通倉庫，工程建設項目審批全流程精簡到8個環(huán)節(jié)以內，審批服務時間壓縮到50天以內，推行立項用地、工程建設、施工許可一站式辦理，逐步實施聯(lián)合驗收備案一站式辦理。涉及易燃易爆、有毒有害等安全保護的項目、涉及生態(tài)環(huán)境影響大的項目除外。

（五）促進新型產業(yè)用地發(fā)展。支持從第二產業(yè)中分離出用于新一代信息技術（5G、云計算、大數(shù)據、物聯(lián)網等）、高端裝備、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、數(shù)字安防、文化創(chuàng)意、新能源新材料，未來產業(yè)中人工智能、航空航天、機器人、工業(yè)設計以及其他產業(yè)項目的總部、研發(fā)中心、設計中心、檢驗檢測中心、結算中心等新型工業(yè)用地。在符合控制性詳細規(guī)劃的前提下，對利用現(xiàn)有工業(yè)用地進行轉型升級建設的此類項目，經縣政府批準，可繼續(xù)按原用途使用土地，過渡期為5年，期滿后經縣政府批準，自然資源局可直接與土地使用權人簽訂《合同》變更協(xié)議，按剩余使用年限工業(yè)用地評估地價的0.5倍補交出讓金。

對自持物業(yè)的企業(yè)總部、金融、科技研發(fā)等類別的商業(yè)商務項目給予用地政策優(yōu)惠，在不低于基準地價的前提下，出讓起始價可按照商業(yè)商務用地評估價和物業(yè)自持系數(shù)綜合核算，物業(yè)自持比例50%的，系數(shù)0.7；自持比例每增加10%，系數(shù)可衰減0.04，最低不小于0.5。

在符合規(guī)劃的前提下，新型產業(yè)用地可復合、兼容利用，其中產業(yè)占地面積不低于70%、產業(yè)計容建筑面積不低于總計容建筑面積的80%。出讓起始價可按照相應用途土地面積分別評估后求和確定。

新型產業(yè)項目達到《合同》和《協(xié)議》約定條件后，在符合法律、法規(guī)的基礎上，允許按照相關規(guī)定對產業(yè)用房辦理不動產分割登記和轉移登記，內部配建的生產生活服務設施等其他用地，不得分割轉讓、抵押。

四、建立長效機制，促進高效利用

（一）健全土地要素市場化配置機制。在省級建立二級市場統(tǒng)一交易平臺后，加快我縣土地二級市場建設，制定建設用地使用權轉讓、出租、抵押實施細則，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的交易平臺，依法落實減稅降費政策，降低交易成本，促進土地要素順暢流通，提高存量土地資源配置效率。鼓勵圍多建少類低效工業(yè)用地企業(yè)將空閑土地分割轉讓或者由政府依法收回后重新利用。標準廠房可按照獨立使用的幢、層等權屬界線封閉空間為基本單元分割，最小分割單元為層且每層建筑面積不得低于500平方米，不得改變土地和房屋用途；除《合同》（或者《國有建設用地劃撥決定書》，以下簡稱《劃撥決定書》）約定不允許分割的宗地外，鼓勵對能夠單獨出具規(guī)劃設計條件、設置獨立出入口、滿足消防安全條件，且已達到《合同》（或者《劃撥決定書》）和《協(xié)議》約定條件的宗地，經批準后可進行分割轉讓或者由政府有償收回后重新供應。允許對新型產業(yè)項目產業(yè)用房依規(guī)依約分割、轉移登記，生活服務設施不得分割，以共用形式取得土地使用權的不再單獨分割。

（二）建立工業(yè)項目用地全生命周期管理機制。加強土地在使用期限內的全過程動態(tài)監(jiān)管，通過完善工業(yè)用地產業(yè)準入、畝產效益評價、土地使用權退出等規(guī)則，圍繞事前管標準、事中管達標、事后管信用，按照“誰提出、誰負責、誰監(jiān)管”的原則，將項目建設投入、產出、節(jié)能、環(huán)保等要素納入日常管理范圍。探索實施項目履約保函制，履約保函可以金融機構保函形式提交。完善以信用為基礎的監(jiān)管體系，對嚴重失信或者不配合落實政府閑置低效用地處置政策的企業(yè)，按照相關規(guī)定實施聯(lián)合懲戒。

（三）完善節(jié)約集約用地獎懲機制。以存量低效用地盤活為重點，土地高效利用評價為載體，節(jié)地水平、產出效益雙提升為目標，開展產業(yè)集聚區(qū)“百園增效”行動，強化部門協(xié)同，細化配套政策，制定嚴密程序，營造輿論氛圍，綜合施策、積極穩(wěn)妥全面推進產業(yè)集聚區(qū)用地節(jié)約集約、提質增效。縣政府將加強督促指導，將相關部門工作情況納入年度重點督導任務，及時研究解決工作推進中遇到的問題。

產業(yè)新城范圍內用地參照本方案執(zhí)行。