為妥善解決我縣城市規(guī)劃區(qū)內國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題，有效化解社會矛盾，結合我縣實際情況，提出如下處理意見：

一、處理原則

我縣城市規(guī)劃區(qū)內國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題處理工作應堅持尊重歷史，還原歷史同時期政策；堅持以人民為中心，實事求是，分類施策，公開公正，從舊從輕的原則。

二、適用范圍

本意見適用于我縣城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上住宅小區(qū)和國有工業(yè)用地上的房屋，且符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，未辦理產權登記的不動產。

三、受理條件

（一）符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，不影響城鄉(xiāng)道路、市政設施、城市河道水系、公園綠地、高壓走廊等；

（二）土地、房屋權屬來源清晰，四界無爭議；

（三）房屋、構筑物具有使用價值，不屬于危房或危險構筑物；

（四）未被列入拆遷范圍（獨院住宅及舊城改造范圍內的不予受理）。

四、相關問題及處理辦法

（一）關于土地方面的歷史遺留問題

1、土地權屬確認

辦理不動產登記時，經查詢無土地登記信息的，按以下方式處理。

（1）申請人能夠提供或者在縣不動產登記機構能夠查詢到土地權屬來源文件的，由縣不動產登記機構按照權屬來源文件批準的內容經權籍調查并公告，公告無異議的，按照權籍調查結果和權屬來源文件批準內容進行登記。權屬來源文件未載明批準用途的，按實際用途進行登記。

（2）對于1987年1月1日首部《土地管理法》實施之前的用地，申請人無法提供且不動產登記機構經查詢無土地權屬來源文件，按照《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》確定為國有土地的，由縣不動產登記機構進行權籍調查并公告，公告無異議的，按國有劃撥建設用地予以登記。

以上所述權籍調查結果由縣不動產登記機構在武陟縣人民政府網(wǎng)站、不動產所在地、不動產登記大廳進行公告15個工作日。公告有異議的，應在異議事項解決后再辦理土地信息登記。

（3）房屋已登記，土地權屬來源合法，但未辦理土地首次登記的，縣不動產登記機構可依據(jù)新的不動產統(tǒng)一登記規(guī)定，按程序直接辦理不動產登記，不再辦理土地使用權首次登記。

以上土地信息未登記前，不影響已辦理的房屋交易和登記事項。

2、關于劃撥土地補繳土地出讓金、契稅問題

劃撥土地上房屋所有權人申請辦理出讓性質不動產權證書，不再辦理土地使用權出讓審批手續(xù)和簽訂土地出讓合同，但應補繳土地出讓金，并依法繳納契稅，補繳出讓金按下列標準執(zhí)行。

（1）購房人自愿補繳出讓金的，按房屋占用（分攤）土地對應的現(xiàn)行基準地價的40%繳納出讓金。土地用途按房屋實際用途確定。

（2）房屋越界超占國有土地的，應按對應用途現(xiàn)行基準地價補繳土地出讓金，并依法繳納契稅。

（3）現(xiàn)行基準地價按照《武陟縣人民政府關于調整城鎮(zhèn)國有土地級別和基準地價的公告》（武布〔2019〕3號）確定。

（4）以上土地出讓起始年限按繳納土地出讓金的時間確定，住宅樓按本幢樓第一戶繳納土地出讓金的時間確定。

3、關于出讓土地改變用地條件和補繳土地出讓金、契稅問題

土地使用者改變出讓合同規(guī)定土地用途的，不再辦理審批手續(xù)和簽訂土地出讓合同，但應補繳土地出讓金，并依法繳納契稅，補繳出讓金按下列標準執(zhí)行。

國有出讓土地上自行規(guī)劃所建的商住小區(qū)，購房者自愿補繳土地出讓金的，按房屋占用（分攤）土地對應的不同用途現(xiàn)行基準地價之差的40%繳納出讓金。

4、關于宗地分割、合并問題

宗地確需分割或合并的，由權利人提出申請，經出讓方同意后辦理不動產登記。

5、關于房屋跨宗、越界問題

（1）房屋已辦理首次登記，涉及轉移、抵押登記的

①房屋所在樓幢跨宗，且所跨宗地為同一權利人，房屋已經辦理首次登記的，可以辦理相關不動產登記。登記時按房屋主體所在宗地落宗。

②對建筑物超出原宗地界址，房屋已經辦理首次登記的，可以辦理相關不動產登記，按批準用地范圍落宗，并在不動產登記申請書、簿、證上如實記載相關情況。

③對建筑物超出原宗地界址，購房人已取得房屋所有權證，可以申請辦理不動產轉移、抵押登記。登記時，應在不動產登記申請書、簿、證上如實記載相關情況。

（2）涉及房屋首次登記的

①房屋所在的樓幢跨宗，且所跨宗地為同一權利人的，直接依法辦理首次登記。

②房屋、建筑物越界超占、壓占其他權利人土地的，按下列要求辦理：

A、開發(fā)建設單位與被超占土地的權利人有合同約定的，由開發(fā)建設單位提供相關證明材料。

B、開發(fā)建設單位與被超占土地的權利人無合同約定的，可由被超占土地權利人出具知悉權利被侵占并同意維持現(xiàn)狀的說明。有違法行為的，經依法處理后，按照超占面積乘以現(xiàn)行基準地價，補繳土地出讓金，并依法繳納相關費用。

（二）關于規(guī)劃許可、驗收方面的歷史遺留問題

對無規(guī)劃許可或與規(guī)劃許可內容不符的建設項目，由開發(fā)建設單位，按照有關規(guī)定繳納城市基礎設施配套費和人防工程易地建設費后，由縣自然資源局、人防辦分別出具認可證明，不再補辦建設工程規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃核實合格證。開發(fā)建設單位不存在或被注銷的，由購房者交納，按建筑面積分攤。2011年10月14日《武陟縣人民政府關于加強城市基礎設施配套費的征收和管理的通知》實施之前的建設項目，不再繳納城市基礎設施配套費；1997年1月1日《人民防空法》實施之前的建設項目，不再繳納人防工程易地建設費。

（三）關于工程竣工驗收方面的歷史遺留問題

1、2009年10月19日《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（住建部令2號）實施前投入使用的房屋，未進行竣工驗收備案的，原房屋開發(fā)企業(yè)或建設單位須委托有資質的房屋質量安全鑒定機構，對房屋質量安全進鑒定，出具房屋質量安全鑒定報告，由縣住房和城鄉(xiāng)建設局出具認可證明后（結建人防工程的項目，需有人防工程竣工備案許可證），方可憑相關資料申請辦理不動產登記手續(xù)。原房屋開發(fā)企業(yè)或建設單位不存在的，由權利申請人委托有資質的房屋質量安全鑒定機構進行鑒定。

2、2009年10月19日之后投入使用，但未組織竣工驗收備案的，可按下列其一執(zhí)行：

（1）建設單位或申請人可委托有資質的房屋質量安全鑒定機構對房屋質量安全進行鑒定，出具房屋質量安全鑒定報告，由縣住房和城鄉(xiāng)建設局出具認可證明（結建人防工程的項目，需有人防工程竣工備案許可證）。

（2）由建設單位組織施工、設計、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，形成驗收報告并在縣住房和城鄉(xiāng)建設局進行備案（結建人防工程的項目，需有人防工程竣工備案許可證）。

（四）關于開發(fā)建設單位已注銷或被吊銷后業(yè)主辦理不動產問題

1、對土地已登記、購房人所購商品房已竣工，因房屋開發(fā)建設單位已注銷或被吊銷，不能配合購房人辦理房屋轉移登記的，應在武陟縣人民政府網(wǎng)站、不動產登記機構和不動產所在地公告15個工作日。公告期滿無異議、無限制措施記載、無其他人辦理商品房買賣合同備案記錄及所有權登記記載的，無論開發(fā)建設單位是否已辦理房屋所有權首次登記，購房人均可申請辦理個人房屋所有權登記。

2、同一棟樓內個別業(yè)主未及時辦理房屋所有權證的，參照本棟樓已登記業(yè)主辦證時提供的資料予以辦理。

（五）關于產業(yè)集聚區(qū)標準廠房及其他工業(yè)用地上房屋登記問題

1、產業(yè)集聚區(qū)標準廠房登記問題

參照《關于解決產業(yè)集聚區(qū)標準廠房權屬遺留問題的會議紀要》（縣長辦公會議紀要〔2015〕12號）辦理。

2、土地已登記的工業(yè)用地上房屋首次登記問題

參照《關于解決企業(yè)用地中轉批供脫節(jié)等相關問題的會議紀要》（縣長辦公會議紀要〔2014〕6號）辦理，并按上述第（二）（三）款要求完善規(guī)劃許可、竣工備案等相關手續(xù)。

（六）關于原房、地登記信息不一致的登記問題

1、房、地權利人不一致

對已分別辦理土地、房屋登記，房屋發(fā)生轉移（一次或多次）并辦理轉移登記，但未及時申請辦理土地轉移登記，造成房地權利人不一致，現(xiàn)房屋權利人申請房地一體登記的，縣不動產登記機構應核實有關情況，尊重房屋交易事實，按有關規(guī)定將土地證、房產證收回，由雙方當事人簽署知悉該情況的具結書后，予以登記。如因原土地權利人下落不明、被注銷等原因確實無法提供原土地使用證的，由不動產登記機構核查原土地、房屋登記檔案，公告廢止原土地證，再辦理房地統(tǒng)一登記手續(xù)。

2、房、地用途不一致

2017年1月1日不動產統(tǒng)一登記之前，房屋和土地均已登記但用途不一致的，原記載的土地與房屋用途可保持不變，但應在不動產登記簿及不動產權證書中分別記載用途改變有關情況。有證據(jù)證明原用途登記錯誤的，應依法辦理更正登記。

（七）其他問題

1、凡屬單位集資建房且房屋大多出售給本單位或本系統(tǒng)職工的，購房人可持購房收據(jù)交納契稅。對房地產開發(fā)企業(yè)建設的項目應按銷售時間區(qū)別對待，2006年12月31日之前銷售的房屋，可持收據(jù)直接交納契稅并辦理房屋登記手續(xù)；2006年12月31日之后銷售的房屋，需持不動產銷售發(fā)票交納契稅并辦理房屋登記手續(xù)。

2、因購房人購房票據(jù)丟失的，若建設單位或房地產開發(fā)企業(yè)仍存在的，由建設單位或房地產開發(fā)企業(yè)復印記帳聯(lián)并加蓋印章作為征稅依據(jù)。若建設單位或房地產開發(fā)企業(yè)不存在的，按稅務系統(tǒng)評估價格作為征稅依據(jù)。

3、對已分別辦理土地、房屋登記，房屋發(fā)生轉移（一次或多次）但未及時申請辦理轉移登記，因原轉讓方下落不明、被注銷等原因確實無法與受讓方共同申請轉移登記的，不動產登記機構應核實有關情況，尊重房屋交易事實，由受讓方出具具結書和有關轉移登記材料，公告無異議，且足額繳納稅費后，可單方申請轉移登記。

五、辦理程序

歷史遺留問題不動產登記工作采取統(tǒng)一受理、聯(lián)席辦理的方式，按照下列程序進行處理：

（一）對符合條件的小區(qū)，由政府協(xié)調將供暖主管網(wǎng)、支網(wǎng)修至入戶門口。愿意辦理不動產登記的業(yè)主，須持熱力公司出具的供暖入網(wǎng)費繳納憑證，向縣處理不動產登記歷史遺留問題工作領導小組辦公室提出申請。

（二）領導小組辦公室在認真調查、查明原因的基礎上，根據(jù)具體情況，以書面形式通知相關職能部門對申請登記的不動產有關情況進行認定。

（三）相關職能部門接到聯(lián)辦通知后，需在承諾的期限內，提出認定意見。

（四）房屋建成并投入使用的時間，由權利人出具具結書并由其主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處認定。

六、其他規(guī)定

（一）對于涉及面廣、影響較大的歷史遺留問題，由領導小組提出具體處理意見，報縣政府同意后進行處理。

（二）其他未盡事宜，由領導小組集體研究解決。領導小組辦公室可根據(jù)本意見制定具體的操作細則和配套措施，與本意見一并執(zhí)行。

七、組織領導及部門職責

縣政府成立武陟縣處理國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題工作領導小組，負責全縣國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的處理工作。

組  長：申  琳（縣政府縣長）

副組長：張戊己（縣委常委、縣政府黨組成員）

張  濤（縣委常委、縣政府常務副縣長）

成  員：王東圃（縣政府辦副主任、城建辦主任）

        郜  翔（縣紀委副書記、監(jiān)委副主任）

        毛克祥（縣財政局局長）

        張興文（縣自然資源局黨組書記）

        原擁政（縣自然資源局局長）

        馬鐵索（縣住房和城鄉(xiāng)建設局局長）

        賀建立（縣稅務局局長）

        梁宏波（縣房管中心主任）

        溫小亮（縣人防辦主任）

        李永祥（縣投資集團有限公司董事長）

領導小組下設辦公室，辦公地點設在縣自然資源局，原擁政同志兼任辦公室主任，辦公室負責全縣國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題處理日常具體工作。

（一）縣政府辦負責協(xié)調各單位密切配合，保障該項工作順利開展；

（二）縣紀委負責監(jiān)督各單位履職情況；

（三）縣財政局負責提供出讓金及其他相關行政事業(yè)性收費票據(jù)；

（四）縣自然資源局負責核實是否符合規(guī)劃，征繳城市基礎設施配套費，并辦理不動產權登記等；

（五）縣住建局負責房屋質量安全鑒定和竣工驗收等；

（六）縣稅務局負責稅費的征繳及提供企業(yè)完稅情況等；

（七）縣房管中心負責交易備案和房屋面積測量等；

（八）縣投資集團負責產業(yè)集聚區(qū)標準廠房的轉讓工作；

（九）縣人防辦負責人防工程核驗及人防工程易地建設費征繳等工作。

八、有關要求

（一）密切配合，認真履行崗位職責。不動產歷史遺留問題處理工作涉及單位多，政策關聯(lián)性強，各相關職能部門要按照“誰主管、誰負責”的原則，履行各自職責，齊心協(xié)力，把此項惠及民生的工作落實好、出成效。

（二）加強監(jiān)管，杜絕新的問題產生。各有關職能部門要切實加強行業(yè)監(jiān)管，對在建、新建、擴建房屋要認真審查，嚴格把關，并跟蹤管理。對發(fā)現(xiàn)的問題，要及時制止，盡快依法處理，堅決杜絕新的問題產生。

本意見自印發(fā)之日起實施，有效期兩年。

                              2019年9月25日